承租人拖欠房租，出租人是否有权解除租赁合同？

——网站郑克律师代理的刘某诉顾某房屋租赁合同纠纷一案

浙 江 省 宁 波 市 北 仑 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2010）甬仑民初字第1028号

原告：刘某，女，1973年10月7日出生，汉族，住宁波市海曙区府桥街。

委托代理人（特别授权代理）：郑克，浙江正甬律师事务所律师。

委托代理人（特别授权代理）：沈丹萍，浙江正甬律师事务所律师。

被告：顾某，男，1967年12月31日出生，汉族，住宁波市北仑区柴桥街道芦江村。

委托代理人(特别授权代理)：史祝君，浙江雄镇律师事务所律师。

原告刘某与被告顾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月24日立案受理，依法由审判员董迎春适用简易程序于2010年6月11日公开开庭进行了审理，原告刘某及其委托代理人郑克、沈丹萍、被告顾某的委托代理人史祝君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称，原、被告于2008年9月17日签订了房屋租赁合同，被告承租了原告所在新碶凤凰城商业街南区的房屋，租期5年，租金一年一付。被告应于2009年8月31日前付清下一年的房租110000元，但被告迟迟未付。现原告起诉要求被告支付2009年10月1日至2010年9月30日房屋租金110000元及其逾期利息。在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求：解除原、被告间的房屋租赁合同；被告立即退还租赁房屋；被告支付2009年10月1日至2010年5月26日房屋租金71726元[以后要求按每日租金301.40元（110000元/365天）计算至被告实际退还涉诉房屋为止]及其逾期利息2796.50元（从2009年9月1日计算至2010年5月26日按银行同期贷款利率5.31%，以租金71726元为基数计算）；要求被告支付原告物业管理费4900元（从2009年10月1日至2010年4月30日按每月700元计算，以后要求按同一标准计算至被告实际退还租赁房屋）。2010年7月5日，原告以实际接收了涉诉房屋为由放弃了要求被告退还租赁房屋的诉讼请求。

为此，原告向本院提供了以下证据：1、房屋产权登记证书和国有土地使用权证书各1份，用以证明原告系出租房屋所有权人的事实。

2、租房协议1份，用以证明双方存在租赁关系的事实。

3、律师函、快递回执、快递公司情况说明、短信催告摘抄件各一份，用以证明原告曾通过律师函及短信方式书面催告被告支付租金的事实。

4、物业费发票1份，用以证明原告已代交2009年10月到12月的物业费以及物业收费标准的事实。

被告顾某辩称，原告交付的租赁房屋由于消防问题导致被告被处罚，该房屋不符合经营需要，另由于原告与他人有纠葛，导致别人频频来骚扰、砸店，被告也无法经营，故被告在第一年合同到期后已不想再续租，根据租房合同第二条的规定，被告已在2009年8月提前通知了原告，双方的租赁合同已解除，故原告诉请不符合事实，也无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

为此，被告向本院提供以下证据：

1、行政处罚决定书、责令限期改正通知书各1份，用以证明原告提供的租赁房屋不适合经营的事

实。

2、派出所案件概要情况3份，用以证明原告与他人有纠葛，造成别人频频来骚扰的事实。

3、核准停业通知书2份，用以证明被告频频受到骚扰，无法进行正常经营，故已向税务机关申请

不交税停业的事实以及证明被告已停业，故不存在续约的事实。

    经质证，被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，本院予以认定，证3认为未收到过，短信有没有发过被告不知道；证4认为2009年10月份时双方解除合同，故物业费与被告无关。本院经审查认为，证3、4涉及双方的合同是否解除问题，应结合其他事实综合认定。原告对被告提供的证1、2、3均认为与本案无关，消防被处罚只能证明被告装潢有问题，而不能证明房屋有问题，被告经营中受到别人影响只能说明是被告与他人有纠葛；被告停业是被告自己的事情，与原告无关，该份证据也能说明房屋仍在被告控制中，合同并未解除。本院经审查认为，从被告提供的消防大队责令限期改正通知书及公安行政处罚决定书记载的内容来看，被告被处罚原因是未经消防安全检查合格擅自使用，而非原告房屋原因造成；派出所的案件概要情况及核准停业通知书，只能证明被告经营中曾受到过骚扰，并不能证明系原告原因造成，故被告提供的上述证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。

经审理查明，2008年9月17日，原、被告签订租房协议1份，由被告承租原告所有的位于北仑区新碶凤凰城商业街的房屋，协议同时载明：“一、租房期限：自2008年10月1日起，至2013年9月30日止，共租5年。二、付款方式及租金：一年一付，先付后用。第二年起应提前1个月付清下一年度的租金。期满后乙方（被告）如需续租，应提前二个月通知甲方（原告），同等条件下乙方有优先权。第一年全年租金为壹拾万元整，协议签订之日付清；第二年起按每年10%的比例递增租金，以此类推。四、租赁期间的其他约定事项：3、按有关部门的试听费、物业管理费、水电费等在租赁期间均由乙方支付。”被告未支付第二年租费。在审理过程中被告表示合同早已解除拒绝支付第二年租费，同时表示现房屋里面的财产被告也不要了。2010年7月5日，原告实际接收了租赁房屋，原告同时表示对房租、物业费均计算至2010年6月30日。

另查明，原告于2009年11月3日支付了涉诉房屋2009年10月至12月的物业费2118.10元。

本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应按约履行。被告未按约支付第二年的租费，显属违约，由于被告已明确表示拒绝支付第二年的租费，且被告的实际行为也表明了其不再续租涉诉房屋，故原告要求解除合同、支付租费的诉请，本院予以支持。被告应支付的房租费为82500元（110000元/年÷12个月×9个月），并应支付逾期付款利息，现原告要求的2796.50元未超过相关法律规定，应予准许。另根据合同约定，物业费在租赁期间应由被告负担，故被告应支付原告租期内的物业费，由于双方租赁合同已解除，而物业费系必然发生的费用，故原告要求计算至被告实际退还租赁房屋止，并无不妥，经计算为6300元（700元/月×9个月）。由于租房协议第二条约定的“期满后乙方如需续租，应提前二个月通知甲方”这里的“期满后”指的是租赁合同五年期后合同已解除的辩称，无合同根据，被告另辩称的消防、他人骚扰经营问题系原告的原因，也无事实根据，本院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除原告刘某与被告顾某于2008年9月17日签订的租房协议。

二、被告顾某应支付原告刘某房租费82500元、逾期付款利息2796.50元。

三、被告顾某应支付原告刘某物业费6300元。以上第二、三项合计91596.50元，限于本判决生效

之日起十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2568元，减半收取1284元，由原告刘某负担284元、被告顾某负担1000元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：810060143738093001，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）

如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。

                                      审判员     董应春

                                    二0一0年七月八日

                                     代书记员    陈冰清